• Максим Полішкевич юрист
  • земельне право в Черкасах
  • оренда землі в Черкасах

Оренда землі та інші новини агробізнесу

Оренда землі є одним із найрозповсюдженіших правочинів, основою яких є використання земель на праві користування. Загальні положення права оренди земельної ділянки визначає ЗК України, зокрема ст. 93 із останніми змінами і доповненнями та Закон України «Про оренду землі». 10 лютого 2017 року в Черкаській Торгово-промисловій палаті в рамках проекту Lawhub відбувся круглий стіл на тему: «Правові зміни для агробізнесу». Свою доповідь презентували керуючий партнер ПП «Юридична фірма Результат» Максим Полішкевич та суддя у відставці господарського суду Черкаської області, заслужений юрист України Курченко Ніна Михайлівна.

Актуальні та спірні питання в сфері оренди землі

Оренда землі: особливості укладення договору

Щоб визначити особливості укладення, зміни та розірвання договору оренди землі, важливо пам’ятати про базові принципи оренди землі:

  • оренда землі завжди передбачає договірні відносини;
  • оренда землі завжди строкова: максимальний строк – 50 років. Мінімальний в залежності від виду договору;
  • оренда землі завжди платна;
  • оренда землі передбачає обов’язкове користування земельною ділянкою.

Сторонам при укладенні договору оренди землі слід обов’язково перевірити:

  • належність земельної ділянки до відповідного виду власності: державної, комунальної власності, приватної, що повинно бути підтверджено документами встановленими законом;
  • категорію земельної ділянки,
  • повноваження органу, що приймає рішення, момент набуття повноважень, перехід прав тощо.

Для прикладу, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно з ч.3 ст.124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Важливим для укладення договору оренди є Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року №191-УІІІ, згідно з яким внесено зміни до 37 нормативно-правових актів, у тому числі ЗК, ЗУ «Про оренду землі», ЗУ «Про особисте селянське господарство», які регулюють відносини щодо оренди сільськогосподарських земель (набув чинності на початку квітня 2015 року).

Відтепер сторони в обов’язковому порядку повинні погодити лише три умови: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Не заборонено за згодою сторін передбачити і інші умови.

З 2 грудня 2016 року діє нова форма Типового договору оренди землі. Цим самим Типовий договір оренди землі приведений у відповідність до наведених змін у законодавстві.

Оренда землі. Якими документами підтверджується право власності (користування) орендодавця на земельну ділянку?

 

Стаття 125 ЗК України передбачає, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Стаття 126 ЗК України встановлює, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З 1 січня 2013 року Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що право власності, серед іншого, на земельні ділянки посвідчує свідоцтво про право власності на нерухоме майно, головним завданням якого є підтвердження виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Державні акти, видані до 1 січня 2013 року, залишаються чинними й надалі посвідчуватимуть права на земельні ділянки.

Новий Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 набув чинності 01 січня 2016 року. Відповідно, змінені документи, якими може підтверджуватися право власності на земельну ділянку:

  • по-перше, було припинено видання свідоцтва про право власності, натомість право на нерухомість підтверджується витягом з Єдиного Державного реєстру прав;
  • по-друге, реєстрацію нерухомості можна проводити у нотаріусів без обмежень.

Тому, щоб зареєструвати власність чи інші права на землю слід звертатися до суб’єктів державної реєстрації прав, наділених відповідними повноваженнями, або нотаріусів. Нотаріуси наділені повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно і можуть реєструвати права без вчинення нотаріальних дій щодо такого майна. Реєстрація права власності на земельну ділянку проводиться будь-яким державним реєстратором незалежно від місцезнаходження такої ділянки в межах області.

Саме після реєстрації в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, виникає, змінюється чи припиняється право власності.

 Важливим є те, що відтепер при реєстрації нерухомості не буде видаватися свідоцтво про право на нерухомість. Факт володіння нерухомістю підверджується рішенням реєстратора, що у день його прийняття за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав розміщується на веб-порталі Мін’юсту. Розміщення на сайті здійснюється з метою доступу до нього заявника для його перегляду, завантаження і друку.

Моментом отримання заявником рішення державного реєстратора вважається дата розміщення такого рішення на веб-порталі Мін’юсту. Витяг з Державного реєстру прав за бажанням заявника може бути наданий державним реєстратором у паперовій формі з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено адміністративний збір, без використання спеціальних бланків, з проставленням підпису та печатки державного реєстратора. Рішення державного реєстратора у паперовій або електронній формі мають однакову юридичну силу, та містять обов’язкове посилання на Державний реєстр прав.

У той же час, досить зручним є відкриття доступу до реєстру через посилання: https://kap.minjust.gov.ua/. Так, можна не виходячи з дому перевірити інформацію про будь-яку нерухомість на території України (якщо, звичайно, така інформація міститься в реєстрі). Для цього достатньо пройти нескладну реєстрацію на сайті.

Також змінами в законодавстві передбачена можливість через нотаріуса проводити не тільки реєстрацію нерухомості, у відношенні якої проводилися нотаріальні дії, але і всі інші реєстраційні операції. Крім цього, подати документи можна і через центри надання адміністративних послуг.

Момент укладення договору оренди землі

За загальним правилом, відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір вважається укладеним з моменту досягнення у належній формі згоди з усіх істотних умов. Згідно з ч.2 ст.640 ЦК України, якщо для укладення необхідна передача майна, то з моменту такої передачі. Передача об’єкта оренди встановлена ст.17 ЗУ «Про оренду землі».

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» по-новому визначив момент передачі земельної ділянки, а саме: закон пов’язує цей момент з фактом державної реєстрації права оренди, а не з моментом підписання сторонами акта приймання-передачі, як було раніше. Тепер земельна ділянка вважається переданою в оренду одночасно із реєстрацією права оренди у державному реєстрі. При цьому оформлення окремого акту приймання-передачі земельної ділянки не вимагається.

Оренда землі: питання можливості дострокового розірвання договору оренди

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Положення статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

 

Отже, можна зробити висновок, що існують два випадки виключення з наведеного правила:

  1. Якщо договором оренди земельної ділянки передбачені підстави його розірвання в односторонньому порядку.
  2. Якщо орендар затримує виплату орендної плати за договором оренди на строк більше ніж 3 місяці, орендодавець вправі розірвати договір в односторонньому порядку згідно зі статтею 782 ЦК України, яка передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Варто зауважити, що остання позиція дуже рідко знаходить підтвердження у судовій практиці.

Крім того, згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Тези доповіді, яка була презентована Максимом Полішкевичем та Ніною Курченко мають практичне значення для суб’єктів земельних правовідносин, зокрема для представників агробізнесу.

Також, Максим Полішкевич розкрив основний зміст та зміни, що внесені в національне законодавство з прийняттям 6 жовтня 2016 року Верховною Радою України Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності», який серед юристів та підприємців уже встиг отримати назву «антирейдерського закону». Зі змістом статті Антирейдерський закон – новини реєстрації Ви можете ознайомитись ТУТ.

 

Читайте також: Судові рішення 2016 – Земельна практика
Читайте також: Лауреат конкурсу від ТПП
Читайте також: Інтернет маркетинг для юристів
Читайте також: Увага! Усім неприбутковим організаціям!
Читайте також: Як отримати статус учасника бойових дій

 

всі новини