• Клуб Юристів
  • parzhaladze
  • Полішкевич Максим

Жодні зміни ДБН не вплинуть на ефективність ринку

“ДБН матимуть позитивний вплив на будівельну галузь та обличчя українських міст”,Максим Полішкевич на засіданні Ukrainian Real Estate Club

 

7 вересня члени Ukrainian Real Estate Club провели засідання щодо законодавчих нововведень у галузі нерухомості. Серед учасників – керуючий партнер Юридичної фірми Результат Максим Полішкевич.

Під час заходу експерти, чиновники та юристи обговорили актуальні питання  порядку денного, а саме: “Введення нових ДБН”, “Закон про енергоефективність будівель” і “Функціонування “Фонду енергоефективності”.

Окрім цього, учасники дізналися про методи захисту від рейдерства за допомогою моніторингу Liga.

В обговоренні взяли участь: Лев Парцхаладзе, заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, Юлія Головатюк-Унгуряну, в.о. директора Державної установи «Фонд енергоефективності», Дмитро Васильєв, головний архітектор “Архіматики”, Віталій Шаповаленко, IC Consulenten, Роман Мамедов, Ліга. закон.

Лев Парцхаладзе детально зупинився на особливостях вступило в силу ДБН Б.2.2-12: 2018 «Планування і забудова територій». Наголосивши, що незважаючи на судові тяганини, ДБН почав діяти з 1 вересня 2018 року.

 

Нові ДБН – це безпека і комфорт

Загалом цього року Мінрегіон змінює 13 ДБН, з яких 4 основних.  Це – «Планування і забудова територій», який не переглядався з 2002 року, «Будинки і споруди. Заклади освіти» (не змінювався з 1997 року), «Вулиці та дороги населених пунктів» (не змінювався з 2001 року) та «Будинки і споруди. Заклади дошкільної освіти» (не змінювався з 1998 року)». На них і зупинився заступник міністра.

Додає, нові ДБН визначали в першу чергу два вагомі фактори – безпека і комфорт.  

ДБН «Планування і забудова територій» хотіли затвердити ще минулого року. Однак виникло дуже багато дискусій. У результаті і громадськість, і будівельні компанії дійшли компромісів. Коротко про нововведення: обмеження висотності забудови з введенням поняття «блакитна лінія», яка буде обмежувати висоту забудови в містах; обмеження щільності забудови; обмеження забудови в зелених зонах — «зелені лінії», що визначатимуть межі озеленених, ландшафтних та рекреаційних територій; посилення безпекової складової; обов’язкове забезпечення безбар’єрного доступу; упорядкування паркувань, особливо в історичних місцях, – констатує Лев Парцхаладзе.

Норми мають враховувати економіку

Дмитро Васильєв зауважив, що все ж у нових нормах є речі, які на його думку, варто було б скоригувати. Мовляв держава не може регулювати рівень комфорту, адже він напряму залежить від вкладених у будівництво коштів. Тож доцільно враховувати і економічні показники, за якими бізнесу було б вигідно будувати соціальні об’єкти.

Як приклад навів нерентабельність для забудовника спорудження дитячого садка, у кожному блоці якого має бути 2 кімнати: спальня та ігрова. Спальня при цьому використовується лише кілька годин на день, а опалюється та концидіонується всю добу. Однак забудовника змушують її будувати, що відображається на якості та капіталовкладення у інші об’єкти. Тоді як в Європі вже давно застосовують ліжка-трансформери.

Те ж стосується і будинків низької поверховості:

Так, 7 поверхів комфортні, але варто врахувати, що на цим 7 поверхам так само треба забезпечити комунікації, прилеглу прибудинкову територію, дороги. Яка вартість квартири в результаті буде? Багато людей зможуть собі дозволити такий комфорт? Лише тоді, коли держава створить сприятливі умови для соціальних об’єктів, бізнес перестане шукати можливості “обійти норми”.

 

Резюмує, що варто чітко розділити сфери відповідальності місцевої влади та загальнодержавні норми.

Юлія Головатюк-Унгуряну розповіла про структуру й особливості функціонування та функціях «Фонд енергоефективності».

Згідно з угодою між Мінрегіоном та ЄС, нашими партнерами ЄС та урядом Німеччини, створено мультидонорський трастовий фонд, яким управляє IFC. Статутний капітал фонду на сьогодні – 1 млрд 600 млн грн, саме вони використовуватимуться на для надання грантів ОСББ. Сподіваємося, вже на початку року зможемо приймати заявки від об’єднань.  Вже стартував конкурс на обрання незалежних членів Наглядової ради Фонду, тож незабаром буде сформовано весь її склад.  Наглядова рада – ключовий орган. ФЕ, технічний і фінансовий офіси діють незалежно один від одного. І на початковому етапі ми передбачаємо, що все-таки сам Фонд буде проводити верифікацію проектів. Модель буде схожою до того, як працювали “теплі кредити”. Але банки-партнери будуть обрані на конкурсних засадах, – окреслила Головатюк-Унгуряну.

хто та як буде управляти Фондом енергоефективності

Особливу увагу на заході було приділено Закону про енергетичну ефективність будівель, зокрема їхній обов’язкової сертифікації. Віталій Шаповаленко окреслив ключові моменти в питаннях сертифікації енергоефективності будівель.

За його словами, новий закон встановлює рамкові умови, які забезпечують енергетичну ефективність будівель і спрямований на зменшення споживання енергії. При цьому сертифікація будівель – це лише один із заходів, який дозволяє оцінити відповідність рівня енергоефективності будівель встановленим мінімальним вимогам енергоефективності. Така оцінка проводиться переважно за результатами енергетичного аудиту.

На мою думку, енергетична сертифікація об’єктів будівництва істотно не вплине ні на роботу девелоперів, ні на вартість проектної документації та будівництво будівель в цілому. Адже з підвищеними вимогами до енергетичної ефективності будівель наша країна вже живе із 2006 року, коли був прийнятий ДБН В.2.6-31: 2006, – констатує експерт.

 

На переконання Шаповаленка, це саме той закон, в якому зацікавлені всі учасники ринку (держава, бізнес і споживачі), оскільки вони отримають виключно вигоду від його реалізації. Адже практично більше третини всіх енергоресурсів України споживається в будівлях.

Тому впровадження європейських норм і вимог до забезпечення енергетичної ефективності будівель дасть можливість досягти відразу кілька стратегічних цілей: зменшити енергетичну залежність країни; стимулювати розвиток ринку будівництва, виробництва енергоефективних обладнання і матеріалів, а також енергетичних послуг; скоротити витрати споживачів на енергоресурси, що особливо актуально для населення; значно поліпшити технічний стан будівель і збільшити терміни їх ефективної експлуатації; підвищити комфортність перебування громадян в будівлях.

Ми ставимо сигналізації на авто. SMS-Маяк – сигналізація на нерухоме майно

У свою чергу Роман Мамедов поінформував, як працює і кому може допомогти сервіс моніторингу SMS-Маяк, який відстежує будь-які зміни, які відбуваються з нерухомістю в Державному реєстрі речових прав, а також зміни в статусі земельних ділянок.

Сервіс в першу чергу спрямований на попередження та зупинення незаконних дій щодо об’єктів нерухомого майна. Рейдери цікавляться більше комерційною нерухомістю, бізнесом, потім – житловою, далі – земля. Так у нас є відкриті реєстри,але інформацію ми отримуємо за запитом. Уявімо, що цей запит подається щосекунди, сервіс реагує на будь-які дії автоматично, – розповідає Роман Мамедов.

 

Керуючий партнер Юридичної фірми Результат Максим Полішкевич переконаний, нові ДБН, безумовно, матимуть позитивний вплив на будівельну галузь та обличчя українських міст. Проте, відзначає, проблема будівельних норм не була та не є для ринку найгострішою.

Лідери ринку будують за значно вищими стандартами, ніж передбачають ДБН. А спраглі до швидкої наживи та непорядні забудовники будують з порушеннями, проте успішно вирішують свої проблеми корупційним шляхом. І доки ДАБІ виконує здебільшого каральні функції, а відхилення від норм можуть бути “непоміченими” завдяки корупції. Жодні зміни ДБН не вплинуть на ефективність ринку, – зауважує юрист.  

 

Щодо питання законодавчого регулювання енергоефективності, то керуючий партнер Юридичної фірми Результат зазначає, що вказане регулювання є імплементацією норм Європейського Союзу та спрямоване як безпосередньо на підвищення рівня енергоефективності, так і на гармонізацію законодавства з нормами ЄС.

На щастя, Закон не містить норм примусу та штрафної відповідальності, проте спрямовує ринок нерухомості рухатися до енергоефективності. У контексті вимог МВФ – підвищити ціну на газ для населення, думаю, норми Закону знайдуть своє застосування на практиці.

 

Читайте також: Як знайти бізнес-партнера в Європі
Читайте також: Тенденції індустріального розвитку країни
Читайте також: Оренда землі та комерційної нерухомості
Читайте також: Форум країн східної європи у сфері нерухомості

 

всі новини