• Будгарант

ПП ІБК Будграрант: будівництво на набережній

 

Позиція Юридичної Фірми Результат щодо втручання Черкаської міської ради в забудову, що здійснюється ПП ІБК Будгарант

 

ІБК Будгарант. Вступ

 ІБК Будгарант більше десяти років веде перманенту боротьбу з бюрократією та штучно створюваними проблемами, що генерують найрізноманітніші органи влади. Враховуючи інформаційний резонанс, створений навколо діяльності Підприємства ми вирішили розвіяти певні міфи та висловити нашу позицію.

В цій статті буде описано не всю історію протистояння бюрократії та політичному популізму, з якими зіткнулося Підприємство за час своєї господарської діяльності. Не всі судові спори, не всі поневіряння з розробкою необхідної документації. Тут описано ту частину подій, яка, на думку Керуючого партнера Юридичної Фірми Результат Максима Полішкевича, має безпосереднє відношення до прийняття Черкаською міською радою рішень 10.08.17, що стосуються прав Підприємства.

Так само в статті умисно упущено політичну частину питання. Вам пропонується розглянути факти та їх правову оцінку з точки зору вітчизняного законодавства та практики Європейського Суду з Прав Людини.

І просто для інформації: з 2006 року підприємство ІБК Будгарант сплатило до міського бюджету 1 423 674,80 (один мільйон чотириста двадцять три тисячі шістсот сімдесят чотири гривні 80 коп) орендної плати (без врахування курсів валют та індексації).

 

Коротка хронологія подій

  • 28.12.2005  – Черкаською міською радою прийняторішення №8-962 «Про надання ПП ІБК Будгарант земельної ділянки в оренду на перехресті вул. Козацької та вул. Г. Дніпра».
  • 31.01.2006 – Черкаською міською радою прийнято рішення №9-86 «Про наданняПП ІБК Будгарант земельної ділянки в оренду в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8.
  • 07.02.2006 – укладено договір оренди землі між Черкаською міською радою та ПП ІБК Будгарант. Об’єктом оренди є земельна ділянка на перехресті вул. Козацької та вул. Г. Дніпра.
  • 13.02.2006 – укладено договір оренди землі між Черкаською міською радою та ПП ІБК Будгарант. Об’єктом оренди є земельна ділянка на перехресті вул. Смілянської, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8.
  • 18.02.2006 – зареєстровано договір оренди землі від 07.02.2017 в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України за №040677500080. Об’єктом оренди є земельна ділянка на перехресті вул. Козацької та вул. Г. Дніпра.
  • 18.02.2006 – зареєстровано договір оренди землі від 13.02.2006 в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України за №040677500081. Об’єктом оренди є земельна ділянка на перехресті вул. Смілянської, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8.
  • 15.04.2014 – архітектурно-містобудівною радою Черкаської міської радирозглянуто питання надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки на перехрестівул. Козацької та вул. Г. Дніпра.
  • 14.05.2014 – виконавчим комітетом Черкаської міської ради прийнято рішення №500, яким затверджено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на перехресті вул. Козацької та вул. Г. Дніпра.
  • 19.08.2014 – Черкаською міською радою прийнято рішення № 2-56, яким скасовано рішення виконавчого комітету №500 від 14.05.2014 щодо надання містобудівних умов та обмеження забудови земельної ділянки на перехресті вул. Козацької та вул. Г. Дніпрапідприємству з мотивів (на думку міської ради) їх невідповідності законодавству.
  • 13.10.2014 – Господарським судом Черкаської області прийнято ухвалу про прийняття до розгляду позовної заяви Черкаської міської ради до приватного підприємства Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант про стягнення заборгованості за договором оренди землі від 18.02.2006 (справа № 925/1726/14).
  • 20.11.2014 – Господарським судом Черкаської області прийнято ухвалу про прийняття до розгляду позовної заяви прокурора міста Черкаси в інтересах держави в особі Черкаської міської ради до приватного підприємства ІБК Будгарант про розірвання договору оренди землі та зобов’язання повернути земельну ділянку на перехресті вул. Козацької та вул. Г. Дніпра (справа № 925/2128/14).
  • 19.03.2015 – Соснівським районним судом м. Черкаси прийнято Постанову по справі № 712/17480/14-а, якою скасовано рішення Черкаської міської ради від 19.08.2014 № 2-56 про скасування рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500.
  • 13.08.2015 – Вищим господарським судом України прийнято постанову по справі № 925/1726/14, в якій міститься посилання на неправомірність розрахунків боргу. Черкаською міською радою передчасно віднесено частину спірної земельної ділянки до земель комерційного використання та технічної інфраструктури. Проте, як зазначено в умовах договору оренди: на період будівництва, яке, як встановлено судами, ще не закінчено, земельна ділянка віднесена до земель рекреаційного призначення та інших відкритих земель (землі, що зайняті поточним будівництвом), і лише після його завершення до земелькомерційного використання та технічної інфраструктури.
  • 04.12.2015 – Господарським судом Черкаської області прийнятоРішення по справі №925/2128/14 щодо вимог прокурора міста Черкаси про розірвання договору оренди землі та зобов’язання повернути орендовану земельну ділянку.В задоволенні позову відмовлено повністю у зв’язку з тим, що прокурор необґрунтовано звернувся в господарський суд з позовом до ПП ІБК Будгарант в інтересах держави та не довів порушення права, також Черкаська міська рада не підтримала вимог прокурора.
  • 17.08.2016 –виконавчим комітетом Черкаської міської ради направлено лист № 9143-01-25, яким відмовлено у внесенні змін до рішення Черкаської міської ради від 28.12.2005 №8-962 з метою виправлення допущеної технічної помилки, яка полягала в тому, що земельна ділянка, надана Рішенням Черкаської міської ради від 28.12.2005 №8-962 приватному підприємству Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант площею 34607 кв. м на перехресті вул. Козацька та вул. Г.Дніпра в оренду на 49 років під розташування та подальшу експлуатацію готельного комплексу, – помилково віднесена повністю до земель водного фонду (прибережна смуга).
  • 10.10.2016 – Соснівським районним судом прийнято постанову по справі № 712/10864/16а, в якій суд приходить до висновку, що земельна ділянка, надана Рішенням Черкаської міської ради від 28.12.2005 № 8-962 приватному підприємству Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант площею 34607 кв. м на перехресті вул. Козацька та вул. Г.Дніпра в оренду на 49 років під розташування та подальшу експлуатацію готельного комплексу, помилково віднесена повністю до земель водного фонду (прибережна смуга), а тому є необхідність у внесенні змін у вказане рішення, оскільки вказана помилка в рішенні унеможливлює використання основної частини земельної ділянки для потреб, для яких відводилася вказана земельна ділянка, а саме: під розташування та подальшу експлуатацію готельного комплексу.
  • 17.11.2016 – Черкаською міською радою прийняторішення №2-1367 про внесення змін до рішення Черкаської міської ради від 28.12.2005 №8-962, яким за основним цільовим призначенням земельні ділянки з кадастровими номерами 7110136400:01:013:0015 та 7110136400:01:013:0023 віднесено до земель житлової та громадської забудови. Земельну ділянку з кадастровим номером 7110136400:01:013:0022 за основним цільовим призначенням віднесено до земель водного фонду.
  • 09.12.2016 – внесено зміни до договору оренди землі від 07 лютого 2006 року, відповідно до яких за основним цільовим призначенням земельні ділянки з кадастровими номерами 7110136400:01:013:0015 та 7110136400:01:013:0023 віднесено до земель житлової та громадської забудови. Земельну ділянку з кадастровим номером 7110136400:01:013:0022 за основним цільовим призначенням віднесено до земель водного фонду.
  • 21.12.2016 – в Управлінні Державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об’єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності за №ЧК143163562194. Об’єкт знаходиться на орендованій земельній ділянці на перехресті вул. Смілянської, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8.
  • 26.04.2017 – архітектурно-містобудівною радою підтверджено предпроектні пропозиції ПП ІБК Будгарант, а саме: п. 17 рішення архітектурно-містобудівної ради від 26.04.2017 № 35 вирішено: у кварталах багатоквартирної житлової забудови (ПП «Шора», Будгарант) передбачити градацію поверховості будинків, 12, 9, 7, 5 поверхів зі зниженням вбік водосховища).Пропозиції стосувались земельної ділянки, що знаходиться на розі вул. Козацької та Г. Дніпра.
  • 25.05.2017 – відповідно до Наказів директора департаменту архітектури та містобудування№№145, 146 ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант надано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на розі вул. Козацької та вул. Героїв Дніпра.
  • 26.05.2017 – відповідно доНаказів директора департаменту архітектури та містобудування № 149, 150, 151 ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант надано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на розі вул. Козацької та вул. Героїв Дніпра.
  • 29.05.2017 – між ОК «ЖБК «Черкасибуд 17» та ТОВ «Артпроектбуд» укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво №29/05-01 ГП. Місцем проведення будівництва є земельна ділянка на розі вул. Козацької та Г. Дніпра.
  • 01.06.2017 – в Управлінні Державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт(будівництво житлової забудови з паркінгом на розі вул. Козацької та Г. Дніпра в м. Черкаси №ЧК083171520442).
  • 06.06.2017 – в Управлінні Державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради зареєстровано Декларації про початок виконання будівельних робіт (будівництво житлової забудови з паркінгом на розі вул. КозацькоїтаГ. Дніпра в м. Черкаси №№ЧК08317153322, ЧК083171573350, ЧК083171572550, ЧК083171572835).
  • 08.06.2017 – в Управлінні Державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об’єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності по вул. Смілянській, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8 №ЧК143171590130.
  • 19.06.2017 – між ОКЖК «Черкасибуд 17» та ТОВ «Рембуд Теремки» укладено договір підряду №17/33 на виконання робіт по заглибленню паль. Місцем проведення робіт є земельна ділянка на розі вул. Козацької та Г. Дніпра.
  • 12.07.2017 – зареєстровано на сайті міської ради електронну петицію № Че/150-еппроти забудови берегової смуги/ набережної річки Дніпро в м. Черкаси, ініційовану Рубаном Сергієм Леонідовичем.
  • 05.08.2017 –ОК «ЖБК «Черкасибуд 17»розпочато залучення пайових внесків асоційованих членів кооперативу.
  • 10.08.2017 – Депутатами Черкаської міської ради на тридцять третьому черговому пленарному засіданні другої сесії Черкаської міської ради прийнято рішення №2-2313 «Про направлення депутатського запиту депутата Радуцького О.Р.».
  • 10.08.2017 – Депутатами Черкаської міської ради на тридцять третьому черговому пленарному засіданні другої сесії Черкаської міської ради прийнято рішення №2-2314 «Про розгляд електронної петиції від 12.07.2017№ Че/150-еппроти забудови берегової смуги/ набережної річки Дніпро в м. Черкаси».
  • 10.08.2017 – Депутатами Черкаської міської ради на тридцять третьому черговому пленарному засіданні другої сесії Черкаської міської ради прийнято рішення №2-2315 «Про скасуваннянаказів про надання містобудівних умов та обмежень 145, 146 від 25 травня 2017 року та 149, 150, 151 від 26 травня 2017 року».
  • 10.08.2017 – депутатами Черкаської міської ради прийнято рішення №2-2322 «Про згоду щодо безоплатної передачі у власність територіальної громади міста Черкаси зовнішніх інженерних мереж до житлових будинків № 126 по вул. Смілянській та № 8 по вул. 30-річчя Перемоги», яким передбачена безоплатна передача у власність територіальної громади міста зовнішніх інженерних мереж на загальну суму: 2 366 499 гривень.
  • 21.08.2017 – між ПП ІБК Будгарант таТОВ «Електро-Буд» укладеноДоговір підряду №75-БР.

 

Межі повноважень Ради щодо забудови ІБК Будгарант

Кодекс адміністративного судочинства України (далі КАС України) (а саме: ч. 3 ст. 2) гласить, що у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони:на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Виконавчим органом Черкаської міської ради, який здійснює видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, – є Департамент архітектури, містобудування та інспектування.

Органи місцевого самоврядування, їх посадові особи згідно зі ст.19 Конституції України зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

В оскаржуваних рішеннях Черкаської міської ради від 10.08.2017 №2-2314 «Про розгляд електронної петиції від 12.07.2017№ Че/150-еппроти забудови берегової смуги/ набережної річки Дніпро в м. Черкаси» та №2-2315 «Про скасуваннянаказів про надання містобудівних умов та обмежень 145, 146 від 25 травня 2017 року та 149, 150, 151 від 26 травня 2017 року» Відповідач посилається на ст.ст. 25, 26, 31, 33 ЗУ «Про місцеве самоврядування», однак вказані норми не передбачають повноважень органу місцевого самоврядування щодо скасування містобудівних умов та обмежень.

Натомість, ч. 8. ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає, що внесення змін до містобудівних умов та обмежень може здійснювати орган, що їх надав, за заявою замовника, на виконання приписів головних інспекторів будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, або за рішенням суду.

Скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється:

1) за заявою замовника;

2) головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду у разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам;

3) за рішенням суду.

Отже, ані повноважень, ані порядку скасування рішенням органу місцевого самоврядування з власної ініціативи раніше наданих містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва законодавством не передбачено.Оскільки Черкаська міська рада не є відповіднимконтролюючим органом і не наділена такими повноваженнями, то оскаржувані рішення Черкаської міської ради є протиправними і такими, що грубо порушують права та інтереси Позивача, зокрема унеможливлюють використання права на здійснення забудови вказаної території.

 

Аналогічна позиція викладена в Рішенні Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року № 7-рп (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування), який зазначив наступне:

  • п. 4:Проаналізувавши функції і повноваження органів місцевого самоврядування, врегульовані Конституцією України та іншими законами України, Конституційний Суд України дійшов висновку, що органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення, представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти. До нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні акти передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб’єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію. Такий висновок узгоджується із правовими позиціями Конституційного Суду України, викладеними у рішеннях від 27 грудня 2001 року № 20-рп/2001 у справі про укази Президії Верховної Ради України щодо Компартії України, зареєстрованої 22 липня 1991 року (абзац перший пункту 6 мотивувальної частини), від 23 червня 1997 року № 2-зп у справі про акти органів Верховної Ради України (абзац четвертий пункту 1 мотивувальної частини);
  • абз.4 п. 4.1:Згідно із Законом України «Про основи містобудування» сільські, селищні, міські ради уповноважені затверджувати місцеві правила забудови окремих частин населених пунктів та вносити в них зміни за поданням спеціально уповноважених органів містобудування та архітектури (частина друга статті 12, частина п’ята статті 17). За Законом України «Про планування і забудову територій» місцева рада затверджує містобудівну документацію та після погодження зі спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури вносить до неї зміни своїм же рішенням (частини третя, четверта статті 10);
  • абз. 5, 6 п. 5: Конституційний Суд України зазначає, що в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов’язані з реалізацією певних суб’єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб’єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є «гарантією стабільності суспільних відносин» між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці другому пункту 5 мотивувальної частиниРішення Конституційного Суду України від 13 травня 1997 року № 1-зпу справі щодо несумісності депутатського мандата.

Ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Таким чином, приймаючи оскаржувані рішення, Відповідачем були порушені вищезазначені норми, викладені в Рішенні Конституційного суду України.

Також доказом того, що оскаржувані рішення Черкаської міської ради прийняті з порушенням підстав, меж та повноважень, що передбачені Конституцією та законами України є наступне.

Рубан Сергій Леонідович 12.07.2017 зареєстрував на сайті міської ради електронну петицію № Че/150-еп проти забудови берегової смуги/ набережної річки Дніпро в м. Черкаси.

Депутати Черкаської міської ради 10.08.2017 на тридцять третьому черговому пленарному засіданні другої сесії Черкаської міської ради проголосували за підтримання електронної Петиції.

Вимоги петиції полягали в наступному:

«1. Припинити дерибан НАШОЇ землі та дотримуватися ЗАКОНА УКРАЇНИ;

  1. Анулювати рішення Черкаської міської ради від 28.12.2005р №8-962;
  2. Розірвати договір оренди землі від 07 лютого 2006р. між Черкаської міської радою та приватним підприємством Інвестиційно-будівельна компанія БУДГАРАНТ;
  3. Скасувати містобудівні умови і обмеження №145;146;149;150;151 від 25,26 травня 2017р.;
  4. Звернутися до правоохоронних органів провести слідчі дії по факту порушення закону України та корупційних дії посадових осіб причетних до цього БЕЗЗАКОННЯ».

 

Крім того, ст. 23-1 ЗУ «Про звернення громадян» передбачено, що про підтримку або непідтримку електронної петиції публічно оголошується на офіційному веб-сайті головою відповідної місцевої ради – щодо електронної петиції, адресованої органу місцевого самоврядування.

Відповідь на електронну петицію не пізніше наступного робочого дня після закінчення її розгляду оприлюднюється на офіційному веб-сайті органу, якому вона була адресована, а також надсилається у письмовому вигляді автору (ініціатору) електронної петиції та відповідному громадському об’єднанню, яке здійснювало збір підписів на підтримку відповідної електронної петиції. У разі визнання за доцільне викладені в електронній петиції пропозиції можуть реалізовуватися органом, якому вона адресована, шляхом прийняття з питань, віднесених до його компетенції, відповідного рішення.

Відповідь на електронну петицію повинна містити результати розгляду порушених у ній питань із відповідним обґрунтуванням.

За результатами розгляду петиції Відповідачем було прийняте оскаржуване рішення Черкаської міської ради від 10.08.2017 №2-2314 «Про розгляд електронної петиції від 12.07.2017№ Че/150-еп проти забудови берегової смуги/ набережної річки Дніпро в м. Черкаси», яке опубліковане на офіційному веб-сайті, як відповідь на петицію, однак жодних обґрунтувань вказане рішення не містить, окрім посилання на ст.ст. 26, 31, 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», якими не передбачені повноваження щодо скасування містобудівних умов та обмежень.

 

Обґрунтованість рішень Ради щодо ІБК Будгарант

Відповідно до ч. 3 ст. 2 КАС України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони:обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії).

 

Прийняття оскаржуваних рішень було здійснено необґрунтовано, без урахування всіх обставин, що мають значення. Зокрема, ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант, відповідно до договору оренди землі, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» від 18.02.2006 за № 040677500080, користується земельною ділянкою площею 34607 кв.м, що розташована на розі вулиць Козацької та Героїв Дніпра у м. Черкаси.

Право орендаря земельної ділянки самостійно господарювати на землі та споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди закріплено пунктами а, г частини першої ст. 95 Земельного Кодексу України, а також п. 9.3 договору оренди землі.

Відповідно до п. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної документації» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до п. 2 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант звернулося із заявами щодо наміру будівництва житлової забудови з паркінгом.Наказами директора департаменту архітектури та містобудуваннявід 25.05.2017 №№ 145, 146 та від 26.05.2017 №№ 149, 150, 151 ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант надано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на розі вул. Козацької та вул. Героїв Дніпра.

Згідно з частиною 5 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (Про регулювання містобудівної діяльності) (в редакції, чинній на момент видачі наказів) передбачено єдину підставу для прийняття рішення про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень – у разі невідповідності намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Наміри щодо забудови земельної ділянки відповідають вимогам містобудівної документації виходячи з наступного.

У 2014 році ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант мало наміри реалізації забудови земельної ділянки, – питання надання містобудівних умов та обмежень було предметом розгляду архітектурно-містобудівної ради, повноваження якої визначені ст. 20 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 108 «Про затвердження типового положення про архітектурно-містобудівні ради» (Про затвердження Типового положення про архітектурно-містобудівні ради).

Відповідно до протоколу засідання архітектурно-містобудівної ради від 15.04.2014 № 6 вказаним органом вирішено:

– привести планування у відповідність до основного креслення генерального планум. Черкаси;

– передбачити багатоповерховий гараж та врахувати планувальні обмеження від нього;

– врахувати розміщення підприємства громадського харчування безпосередньо на розі вул. Козацька та Героїв Дніпра;

– передбачити в проекті пішохідні проходи з вул. Героїв Дніпра до громадських закладів;

– розмістити в середині житлової групи дитячий дошкільний заклад прибравши житлову секцію.

– житлові будинки не повинні бути заввишки п’ять поверхів.

З урахуванням пропозицій, наданих архітектурно-містобудівною радою, управлінням планування та архітектури підготовлено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, які в подальшому було затверджено рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500.

Черкаська міська рада вже намагалась скасувати містобудівні умови, зокрема 19.08.2014 було прийнято рішення міської ради № 2-56, яким скасовано рішення виконавчого комітету щодо надання містобудівних умов підприємству з мотивів (на думку міської ради) їх невідповідності законодавству. Це рішення стало предметом розгляду в справа 712/17480/14-а, що перебувала в провадженні Соснівського районного суду м. Черкаси. Судом надавалась правова оцінка рішенню міської ради від 19.08.2014 № 2-56 та, відповідно, досліджувалось питання законності надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затверджених рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500.

Постановою Соснівського районного суду м. Черкаси від 19.03.2015 по справі № 712/17480/14-а адміністративний позов приватного підприємства Інвестиційно-будівельної компанії Будгарант до Черкаської міської ради, третя особа департамент архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради задоволено, скасовано рішення Черкаської міської ради від 19.08.2014 № 2-56 про скасування рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500.

Більше того, архітектурно-містобудівна рада, засідання якої проводилося 26.04.2017, розглядаючи питання про детальний план території набережної в м. Черкаси, підтвердила свій висновок щодо передпроектних пропозицій ПП Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант, а саме: п. 17 рішення архітектурно-містобудівної ради від 26.04.2017 № 35 вирішено: у кварталах багатоквартирної житлової забудови (ПП «Шора», Будгарант) передбачити градацію поверховості будинків, 12, 9, 7, 5 поверхів зі зниженням вбік водосховища).

Відповідно до Генерального плану міста Черкаси, затвердженого рішенням Черкаської міської ради від 29.12.2011 № 3-505, земельна ділянка належить до території малоповерхової житлової забудови та багаторівневих гаражів. Згідно з планом зонування території м. Черкаси, затвердженого рішенням Черкаської міської ради від 04.12.2014 № 2-513, земельна ділянка належить до зони блокованої малоповерхової житлової забудови.

Серед допустимих видів використання території (відповідно до пояснювальної записки до Плану зонування території міста Черкаси, затвердженого рішенням Черкаської міської ради від 04.12.2014 № 2-513) передбачено окремі багатоквартирні житлові будинки (лише за умови наявності містобудівних розрахунків або детального плану території).

Відповідно до розділу 1 «Загальні положення» пояснювальної записки до Плану зонування території міста Черкаси, затвердженого рішенням Черкаської міської ради від 04.12.2014 №2-513, допустимий вид використання території (земельної ділянки) – вид використання, який не відповідає переліку переважних та супутніх видів для даної територіальної зони, але може бути дозволеним за умови спеціального погодження.

Відповідно до розділу 5.2. «Спеціальні зональні погодження» пояснювальної записки Плану зонування території міста Черкаси, затвердженого рішенням Черкаської міської ради від 04.12.2014 № 2-513 встановлено порядок одержання спеціального зонального погодження за участю архітектурно-містобудівної ради та громадськості.

З огляду на наявність містобудівних розрахунків та на те, що питання забудови земельної ділянки неодноразово розглядалося архітектурно-містобудівною радою, зокрема у випадку комплексного розгляду разом з питанням детального плану забудови території набережної в м. Черкаси з подальшим проведенням громадського обговорення, – позитивні рішення архітектурно-містобудівної ради були враховані департаментом як спеціальні зональні погодження.

Що стосується питань, висвітлених в депутатському запиті РадуцькогоО.Р., то вони вже були предметом розгляду у справі №925/2128/14 за позовом прокурора міста Черкаси в інтересах держави в особі Черкаської міської ради до приватного підприємства ІБК Будгарант про розірвання договору оренди землі та зобов’язання повернути земельну ділянку, вказуючи, що за період з 01.10.2011р. по 31.10.2014р. ПП ІБК Будгарант нараховано 376 199,17 грн. орендної плати за землю. Однак, в порушення взятих на себе договірних зобов’язань ПП ІБК Будгарант за цей період користування земельною ділянкою орендну плату не сплатило. Внаслідок цього за ним утворилася заборгованість в сумі 376199,17 грн., крім того вказавши, що згідно з даними ДПІ у м. Черкасах головного управління Міндоходів у Черкаській області встановлено, що в межах задекларованих за Відповідачем земельних ділянок станом на 23.09.2014р. обліковується заборгованість з орендної плати за договорами оренди землі у розмірі 844 833,17 грн., яка продовжує збільшуватись.

При розгляді вказаної справи суд зробив наступні висновки: «Постановою ВГСУ від 13.08.2015р. у справі №925/1726/14 було скасовано рішення господарського суду Черкаської області про стягнення з відповідача 342213,63 грн. заборгованості за використання спірної земельної ділянки за необґрунтованістю та недоведеністю позовних вимог. Справу направлено на новий розгляд господарському суду Черкаської області. Між позивачем та відповідачем у справі №925/1726/14 укладено мирову угоду стосовно суми заборгованості та порядку і строківсплати заборгованості за використання спірної земельної ділянки по вул. Козацькій, 1/1. Предмет спору відсутній, як і волевиявлення позивача Черкаської міської ради – на розірвання договору оренди землі та вилучення земельної ділянки з користування відповідача ПП ІБК Будгарант. Прокурор звернувся з позовом до суду на підставі проведеної перевірки повноти сплати орендної плати за використання земельних ділянок. Вказує на наявність боргу позивача по оплаті землі в межах 844833,17 грн., але не довів первинними доказами наявність такого боргу».

Таким чином, висвітлені в позові вимоги не знайшли свого підтвердження, крім того Представник Черкаської міської ради в судовому засіданні вимоги прокурора не підтримав вказавши, що між міською радою та ПП ІБК Будгарант підписана мирова угода стосовно погашення боргу. У Черкаської міської ради на момент розгляду справи не було претензій до ПП ІБК Будгарант, міська рада зацікавлена у використанні ПП ІБК Будгарант земельної ділянки під будівництво житла та наповненні бюджету міста.

Отже, Черкаська міська рада на момент розгляду справи №925/2128/14 не мала жодних претензій до ПП ІБК Будгарант, доводи прокурора судом оцінені і як результат – відмовлено повністю в задоволенні позову.

Однак, приймаючи оскаржуване рішення №2-2313 від 10.08.2017 «Про направлення депутатського запиту депутата Радуцького О.Р.» Черкаська міська рада суперечить своїм же твердженням, висловленим у справі №925/2128/14 та нівелює висновки суду з цього приводу.

 

Пропорційність втручання ради в діяльність ІБК Будгарант

Відповідно до ч. 3 ст. 2 КАС України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони: пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія).

Зазначена норма кореспондується із позиціями Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ), спрямованими на захист юридичних та фізичних осіб від порушення їх права, передбаченого ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції (Протокол до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод). Проте Черкаською міською радою під час прийняття не дотримано необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення з огляду на наступне.

Так, розглянемо рішення ЄСПЛ у справі «Суханов та Ільченко проти України» (Заяви № 68385/10 та 71378/10, зокрема в контексті обґрунтування прийнятності зазначених заяв, –Суд нагадує, що за певних обставин «законне сподівання» на отримання «активу» також може захищатися статтею 1 Першого протоколу. Так, якщо суть вимоги особи пов’язана з майновим правом, особа, якій воно надане, може вважатися такою, що має «законне сподівання», якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя. Ці положення також кореспондуються із висновками зробленими у справі «Копецький проти Словаччини» (Kopecky v. Slovakia)], заява № 44912/98, п. 52, ЄСПЛ 2004-IX).

Черкаська міська рада своїми діями однозначно порушила ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції, виходячи з наступного:

– між підприємством та ЧМР укладено договір оренди землі;

– з урахуванням рекомендацій архітектурно-містобудівної ради управлінням планування та архітектури підготовлено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, які в подальшому було затверджено рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500;

– підприємством розпочато забудову берегової смуги на орендованій земельній ділянці відповідно до містобудівних умов та обмежень;

– на орендованій земельній ділянці (на перехресті вулиць Смілянської, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8) вже збудовано житловий будинок, який відповідно до декларації готовий до експлуатації.

Підприємством сплачується орендна плата, ним дотримано містобудівні умови та обмеження, а також розпочато будівельні роботи за кошти фізичних осіб. ПП ІБК Будгарант дотримуючись законів України мало всі підстави на законне сподівання отримання об’єкту приватної власності у вигляду нерухомого майна (житлового будинку із прибудовами).

Рішенням ЄСПЛ встановлено, що порушення права особи, передбаченого законним сподіванням захищається ст. 1 Першого протоколу Конвенції,а отже законні та виправдані очікування набути майно або майнове право в практиці ЄСПЛ дістають правову охорону як майно.

Крім того згідно зі ст. 6 Господарського кодексу України одним із загальних принципів господарювання в Україні є, зокрема, заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини.Частина 4 статті 23 Господарського кодексу України забороняє незаконне втручання та перешкоджання господарській діяльності суб’єктів господарювання з боку органів та посадових осіб місцевого самоврядування.

Як вже згадувалось в попередніх тезах, будівництво об’єкта підприємство здійснює з залученням коштів фізичних осіб, проте ЧМР систематично втручається та перешкоджаєгосподарській діяльності ПП ІБК Будгарант. Так, розглянемо наступне:

1)19.08.2014 прийнято рішення міської ради № 2-56, яким скасовано рішення виконавчого комітету щодо надання містобудівних умов підприємству з мотивів (на думку міської ради) їх невідповідності законодавству. Це рішення стало предметом розгляду в справа 712/17480/14-а, що перебувала в провадженні Соснівського районного суду м. Черкаси. Судом надавалась правова оцінка рішенню міської ради від 19.08.2014 № 2-56 та, відповідно, досліджувалось питання законності надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затверджених рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500. Постановою Соснівського районного суду м. Черкаси від 19.03.2015 по справі № 712/17480/14-а адміністративний позов приватного підприємства Інвестиційно-будівельної компанії Будгарант до Черкаської міської ради, третя особа департамент архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради задоволено, скасовано рішення Черкаської міської ради від 19.08.2014 № 2-56 про скасування рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради від 14.05.2014 № 500.

2) 03.10.2014 прийнято до розгляду позовну заяву Черкаської міської ради до приватного підприємства Інвестиційно-будівельна компанія Будгарант про стягнення заборгованості за договором оренди землі від 18.02.2006 (справа № 925/1726/14). 13.08.2015 прийнято постанову ВГСУ у справі № 925/1726/14, в якій міститься посилання на неправомірність з приводу розрахунків боргу. ЧМР передчасно віднесено частину спірної земельної ділянки до земель комерційного використання та технічної інфраструктури. Проте, як зазначено в умовах договору оренди: на період будівництва, яке, як встановлено судами, ще не закінчено, земельна ділянка віднесена до земель рекреаційного призначення та інших відкритих земель (землі, що зайняті поточним будівництвом), і лише після його завершення до земелькомерційного використання та технічної інфраструктури.

3)рішенням ЧМР від 28.12.2005 № 8-962 «Про надання приватному підприємству Інвестиційно-будівельна компанія БУДГАРАНТ земельної ділянки в оренду на перехресті вул. Козацької та вул. Г.Дніпра» віднесено всі земельні ділянки за основним цільовим призначенням до земель водного фонду. 27.09.2016 винесено ухвалу Соснівського районного суду м. Черкаси про відкриття провадження у справі за адміністративним позовом ПП ІБК Будгарант до Черкаської міської ради про зобов’язання суб’єкта владних повноважень вчинити дії (справа № 712/10864/16а). 10.10.2016 винесено Постанову Соснівського районного суду м. Черкаси в справі № 712/10864/16а, в якій суд приходить до висновку, що земельна ділянка, надана Рішенням Черкаської міської ради від 28.12.2005 №8-962 приватному підприємству Інвестиційно-будівельна компанія БУДГАРАНТ площею 34607 кв.м на перехресті вул. Козацька та вул. Г. Дніпра в оренду на 49 років під розташування та подальшу експлуатацію готельного комплексу, помилково віднесена повністю до земель водного фонду (прибережна смуга), а тому є необхідність у внесенні змін у вказане рішення, оскільки вказана помилка в рішенні унеможливлює використання основної частини земельної ділянки для потреб, для яких відводилася вказана земельна ділянка, а саме: під розташування та подальшу експлуатацію готельного комплексу.

4) прийняті 10.08.2017 на тридцять третьому черговому пленарному засіданні другої сесії Черкаської міської ради рішення, що прямо порушують ст. 1 Першого Протоколу Конвенції (доводи порушення зазначено вище).

Таким чином неправомірне втручання органу місцевого самоврядування в господарську діяльність підприємства має місце. До того ж ці неправомірні втручання мають хоч і системний, але все ж не послідовний характер, чим лишають незрозумілими мотиви та кінцеву мету дій ЧМР щодо позбавлення підприємства права на законні очікування отримати власність.

Крім того, судова практика ЄСПЛ, зокрема справа«Україна-Тюмень» проти України» (Заява N 22603/02), розкриває поняття пропорційності втручання в право на мирне володіння майном. Суднагадує,щовтручаннявправо на мирне володіннямайномповиннобутиздійсненоздотриманням«справедливого балансу»між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (див.,серед інших,рішенняу справі«Спорронгта Льонрот проти Швеції» (SporrongandLonnroth v. Sweden),від 23 вересня 1982 року,Series A no.52,p.26, параграф 69).Вимогадосягненнятакогобалансувідображенав цілому в побудові статті 1 Першого протоколу ( 994_535 ),включно іздругимреченням,якенеобхідно розуміти в світлі загального принципу,викладеного в першому реченні.Зокрема,маєіснувати обґрунтованепропорційнеспіввідношенняміжзасобами,які застосовуються,та метою,якупрагнутьдосягтишляхомвжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (див. рішення у справі «Прессос Компанія Нав’єра С.А.таіншіпротиБельгії» (PressosCompaniaNavieraS.A.andOthersv.Belgium),від 20 листопада 1995 року, Series A no. 332, p. 23, параграф 38).

Відтак, якщо метою ЧМР є отримання коштів від використання земельної ділянки, орендованої Підприємством (саме тієї ділянки на якій підприємство має «законні сподівання» створити об’єкт власності), скасування договору оренди однозначно не призведе до наповнення міського бюджету, оскільки припиниться сплата орендної плати. Як відомо ПП ІБК Будгарант сплачує орендну плату, здійснює виплати відповідно до мирової угоди з ЧМР, а також заборгованостей, встановлених судами. Тобто економічний фактор не може бути метою, відповідно до якої ЧМР прагне скасувати в односторонньому порядку договори оренди.

У разі, якщо ЧМР прагне ефективного використання орендованих підприємством земельних ділянок, то крайність у вигляді розірвання договору оренди (про це йдеться у депутатському зверненні Радуцького О. Р., яке містить вимогу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди землі з підприємством з мотивів систематичного невиконання умов договору),– навпаки призведе до зупинення будівництва і на невизначений строк припинить реалізацію містобудівної документації.

Позиція ЄСПЛ з цього питання наступна.

Суд підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб(див. рішення у справах Беєлер проти Італії» [ВП] (Beyeler v. Italy [GC]), заява № 33202/96, п. 120, ECHR 2000-I, «Онер’їлдіз проти Туреччини» [ВП] (Oneryildiz v. Turkey [GC]), заява № 48939/99, п. 128, ECHR 2004-XII, «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» (Megadat.com S.r.l. v. Moldova), заява № 21151/04, п. 72, від 8 квітня 2008 року, і «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), заява № 10373/05, п. 51, від 15 вересня 2009 року). Зокрема, на державні органи покладено обов’язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), заява № 55555/08, п. 74, від 20 травня 2010 року, і «Тошкуце та інші проти Румунії» (ToscutaandOthers v. Romania), заява № 36900/03, п. 37, від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (див. зазначені вище рішення у справах «Онер’їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v. Turkey), п. 128, та Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), п. 119).

Як показує практика взаємовідносин ПП ІБК Будгарант та ЧМР – послідовність дій відсутня так само, як і внутрішні процедури, які є запорукою прозорості та ясності дій органу місцевого самоврядування.

Більше того, – відсутня юридична визначеність у правовідносинах.

З огляду на прийняття ЧМР оскаржуваних рішень виникає питання щодо того, чи має (мають) право:

А) ПП ІБК Будгарант продовжувати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці (чи прийняттям петиції вже розірвано цей договір);

Б) ПП ІБК Будгарант здійснювати будівництво за наявними містобудівними умовами та обмеженнями, (чи вони є анульованими);

В) фізичні особи, за рахунок яких здійснюється будівництво, – в подальшому отримати результати своєї діяльності (зареєструвати речові права на нерухоме майно).

Оскільки ЧМР поспішно ухвалила без чітко визначених на те повноважень три незаконні необґрунтовані рішення без залучення профільних спеціалістів та суб’єкта господарювання, якого безпосередньо стосуються вказані рішення, – здійсниланепропорційне втручання в господарську діяльність ПП ІБК Будгарант, створюючи ілюзію захисту окремих громадян від забудови набережної, не врахувши порушення реального права фізичних осіб, за рахунок коштів яких здійснюється будівництво.

До того ж особливої уваги заслуговує той факт, що 10.08.2017 депутатами Черкаської міської ради прийнято рішення №2-2322 «Про згоду щодо безоплатної передачі у власність територіальної громади міста Черкаси зовнішніх інженерних мереж до житлових будинків № 126 по вул. Смілянській та № 8 по вул. 30-річчя Перемоги», яким передбачена безоплатна передача у власність територіальної громади міста зовнішніх інженерних мереж на загальну суму: 2 366 499 (два мільйони триста шістдесят шість тисяч чотириста дев’яносто дев’ять) гривень. Варто зазначити, що ці інженерні мережі прокладені ПП ІБК Будгарант для здійснення завершальних етапів будівництва. Як зазначено вище,Підприємством вже зареєстровано в Управлінні Державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради Декларації про готовність до експлуатації об’єктів, які належать до І-ІІІ категорії складності за №ЧК143163562194 та №ЧК143171590130. Об’єкти знаходяться на орендованій земельній ділянці на перехресті вул. Смілянської, 126 та вул. 30-річчя Перемоги, 8.

Оскаржуваним рішенням Черкаської міської ради від 10.08.2017 №2-2313 «Про направлення депутатського запиту депутата Радуцького О.Р.» висунуто вимогу розірвання договору оренди земельної ділянки на перехресті вул. Смілянської, 126 та вул. 30-річчя Перемоги із ПП ІБК Будгарант. Проте під час прийняття не брався до уваги той факт, що будинки (будівництво яких фінансується за рахунок пайових внесківфізичних осіб) вже готові до експлуатації.

Також, Черкаською міською радою під час прийняття рішення №2-2322 «Про згоду щодо безоплатної передачі у власність територіальної громади міста Черкаси зовнішніх інженерних мереж до житлових будинків № 126 по вул. Смілянській та № 8 по вул. 30-річчя Перемоги» не врахувалось вже прийняте рішення про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Також ватро зазначити, що в рішенням у справі «Свято-Михайлівська Парафія проти України» від14.06.2007 Європейський Суд з правлюдини зазначив, що «в національному праві має бути засіб юридичного захисту від свавільних втручань органів державної влади в права, гарантовані Конвенцією. Визначення дискреційних повноважень, якими наділені органи державної влади в сфері основоположних прав, у спосіб, що фактично робить ці повноваження необмеженими, суперечило б принципу верховенства права. Відповідно, закон має чітко визначати межі повноважень компетентних органів та чітко визначати спосіб їх здійснення, беручи до уваги легітимну мету засобу, який розглядається, щоб гарантувати особі адекватний захист від свавільного втручання.

 

Забезпечення права ІБК Будгарант на участь у розгляді питань щодо нього

Згідно із ч. 3 ст. 2 КАС України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони:з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення.Приймаючи оскаржувані рішення, Відповідач не забезпечив участі ПП ІБК Будгарант у процесі прийняття рішення, що призвело до грубого порушення права Позивача, оскільки позбавило його можливості висловити свою позицію, надати відповідні дозвільні документи, які обґрунтовують законність його дій.

Так, фактично підряд прийняті три рішення, які спрямовані на втручання в господарську діяльність Позивача, без його участі, без відповідного обґрунтування, без належних повноважень Відповідача на прийняття таких рішень, що свідчить про явну зацікавленість Відповідача та політичне замовлення.

 

І на завершення

Оскаржувані рішення порушують суб’єктивне право та охоронюваний законом інтерес Позивача щодо забудови земельної ділянки, переданої орендарю цим же органом місцевого самоврядування саме для потреб забудови.

Варто зазначити, що на момент винесення оскаржуваних рішень у Позивача були вже зареєстровані декларації про початок будівельних робіт та фактично розпочаті будівельні роботи, оскільки Позивач діяв в межах чинного законодавства. Натомість, на теперішній час оскаржуваними рішеннями Відповідач створив правову невизначеність для Позивача та неможливість правомірного використання зазначеної вище земельної ділянки за її призначенням.

Враховуючи описане вище, оскаржувані рішення суперечать чинному законодавству, оскільки прийняті без належних повноважень Відповідача, порушують норми, висвітлені в Рішенні Конституційного Суду України, є невмотивованим та позбавленими належних правових підстав, та які призводять до порушення прав орендаря земельної ділянки.

 

Читайте також: Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам
Читайте також: Отримання поштової адреси за межами населенного пункту
Читайте також: Вісім років Результату
Читайте також: Оренда землі та інші новини агробізнесу

 

всі новини